深圳楼市新政解析：购买二套房首付最高减半，但月供或翻倍

市场承压，深圳连发两条房地产市场重磅政策。

据证券时报消息，深圳从11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。时代周报记者从知情人士处了解到，银行方面已知悉，将跟进执行最新的信贷政策。

与此同时，深圳市住房和建设局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》。根据《通告》，深圳将享受优惠政策的普通住房标准调整为:住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0)，且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)，自11月23日起执行。

此前，深圳普通住房认定标准为:容积率1.0以上，套内面积120平方米以下(含本数)或者建筑面积144平方米以下(含本数)，实际成交总价低于750万元(含本数)。

图源:深圳住建局

自今年8月以来，深圳陆续出台认房不认贷、下调房贷利率，叠加此次的下调二套首付比例、调整普通住房认定标准等政策，“这些组合拳有助于进一步降低改善人群购房门槛，充分激活改善需求。”乐有家研究中心表示。

下调二套住房首付比例，能够有效减轻购房压力。

此前，深圳执行的信贷政策为，购买二套住房，普通商品住房首付比例为70%，非普通商品住房首付比例为80%，自11月23日起统一调整为40%。

高首付比例一度将许多二套住房购买群体拦在门外。据时代周报记者了解，深圳一改善型楼盘在今年年初入市时，曾临时将交付标准从精装调整为毛坯，意在控制总价使其属于普通住房范围，进而减轻购房者首付压力。

“新政落地后，二套房买家首付压力减少一半。”乐有家研究中心指出。

不考虑面积仅从价格来看，一套总价1000万元的房子将从豪宅变普宅，二套买家的首付将从原先的800万元降至400万元，直接减少400万元。

“过去深圳二套房首付比例有普通住房和非普通住房的标准，此次不再区分，说明政策更加务实。”易居研究院研究总监严跃进认为，降低二套住房首付，利好改善型住房需求释放，势必提振换房需求，提振大户型住房销售。

“政策对高端改善楼盘尤其是180平方米以上的大户型影响比较大。”深圳一品牌房企营销口人士张昕向时代周报记者表示，降首付政策利好再多买一套的纯二套改善群体，首付门槛大幅下降，客户应该会增加一些。

张昕同时提醒，首付和月供是一个“跷跷板”，一边低了另一边就高，“首付从70%降到40%，那贷款额度就从30%变成60%，月供压力将翻倍。”

另外，深圳即将执行的普通住房认定标准，取消了原先总价750万元的价格限制，仅核查容积率和套内面积或建筑面积。“本次调整扩大了享受优惠政策普通住房的范围，可以使更多购房家庭享受税收优惠政策，降低购房成本，更好地满足合理住房需求。”美联物业全国研究中心总监何倩茹向时代周报记者表示。

两大利好落地，将如何影响市场？

乐有家研究中心表达了乐观态度。“这几年深圳市场热度有转移，年底一般有购买婚房、学区房的刚性需求，市场热度会有所提升。在目前楼市整体低迷的情况下，此次政策发布能进一步带动商品房市场的整体活跃度，提振信心。”

也有从业者持谨慎乐观态度。

张昕表示，8月底深圳发布认房不认贷政策，首付比例从70%或50%降至30%，释放了首改置换客户，这次降低二套首付比例，再释放二套改善客户。“从以往经验来看，这类客户占比不高，增量有限，所以政策短期对市场有一定的提振作用，但长期效果仍需观察。”