许小乐：房地产当下宜“放水养鱼”

标题:房地产目前应该放水养鱼。

统计显示，4月份，规模以上工业增加值同比增速由上月的5%跃升至2.9%，社会消费品零售总额降幅由上月的3.5%加快至11.1%，出口同比增速比3月份回落10.8%，房地产开发投资比3月份回落14.1%。

同时，受国内疫情和国际大宗商品价格上涨影响，CPI环比上涨0.4%，同比上涨2.1%食品价格由上月下降1.5%转为上涨1.9%，影响CPI上涨约0.35个百分点PPI环比上涨0.6%，同比上涨8.0%，涨幅均有所回落

在此背景下，就房地产板块而言，各地房地产前期放松政策并未达到预期效果，房地产需求数据进一步下滑1—4月，全国商品房销售面积同比下降25.4%，销售均价同比下降9.1%，销售量同比下降32.2%根据我们的测算，4月份，商品房销售面积环比下降42.2%，销售额环比下降42.2%房地产销售下滑导致住宅市场库存增加，商品房待售面积同比增长14.8%

房地产市场不跟政策是因为没钱吗。

央行最新数据显示，4月末，M2广义货币余额同比增长10.5%，M1余额同比增长5.1%，M0余额同比增长11.4%货币供应率明显高于GDP，但另一方面，贷款却少了4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元不仅住房贷款减少，不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元，经营性贷款减少521亿元，同比少增1569亿元

为支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，5月15日，央行通知，对贷款购买普通自住住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率减20个基点，进一步下调房贷利率。

房贷利率是否应该下调是的，相对于存款利率和整体经济收益率，房贷利率应该下调但是仅仅降低房贷利率有用吗我觉得这个效果可能不好

消费者不买房不是因为利率成本高，而是因为没有上涨预期2021年底以来，市场上的房贷利率持续下降，但市场需求也在下降三年来，连大城市的房价都没怎么涨在需求减弱，就业压力加大的形势下，我国商品房销售面积大幅上涨的原因是什么

当然，未来如果定向降息效果不佳，不排除进一步降低LPR或房贷首付比例但笔者认为，为了应对三重压力下的潜在风险，应该依靠更加积极的财政政策而不是货币政策

一是货币政策全面宽松后，会助推国内通胀，加速人民币对外贬值如果未来物价全面上涨怎么办

第二，进一步刺激无房人群增加杠杆第一，不能增加其次，如果真的加大杠杆，金融风险会不会上升居民的其他消费会被挤出去吗

在世界经济和贸易日益不利的形势下，促进国内消费是中国经济增长的主要动力促进消费的根本在于增加居民收入，提高社会保障水平，让居民有信心，敢花钱财政政策应该承担起应有的责任

所以，现阶段需要的是放水养鱼，而不是竭泽而渔。

放水养鱼的目的是增加居民收入，减轻已购房人的还本付息负担，减轻租房人的房租支付负担，维持正常的消费支出，让流动人口留在城市积累未来的增长实力。

笔者建议的具体措施是提高房贷利息税抵扣额度，提高房租税抵扣额度目前首套房贷利息按每年12000元的标准率扣除，住房租金按每年9600元—18000元的标准率扣除适当突破赤字比例限制，发行特别国债，向有抵押贷款的人发放抵押扣除凭证，延缓到期债务房租券发放给租房群体，用于向房东支付房租

国家的底层作用是帮助弱势群体提高能力，防止衰退风险向上游蔓延。

总之，在目前的环境下，房地产未必是经济增长的动力，但底线是房地产不能成为经济的拖累，影响民生。